Bisher galten Investitionen in Büroimmobilien in Osteuropa als riskant, in Westeuropa hingegen als weitestgehend sicher. Doch nun müssen Immobilienfonds-Anleger umdenken. Osteuropäische Bürotürme in Form von Immobilienfonds werfen mehr Rendite ab.
Das bedeutet nicht unbedingt, dass die Märkte in Polen, Tschechien, Ungarn, Bulgarien und Rumänien heute mehr Sicherheit für Investoren bieten als vor einigen Jahren - es ist eher so, dass der Westen mehr Unsicherheit birgt.
Preisanstieg bei europäischen Immobilien
Ausgelöst wurde der massive Preisanstieg durch Investitionen in Milliardenhöhe von internationalen Opportunity- und Private-Equity-Fonds. Nach einer aktuellen Studie des Immobiliendienstleisters CB Richard Ellis strömten allein in den britischen Markt im vergangenen Jahr 82,4 Mrd. Euro. Das entsprach einer Steigerung von sieben Prozent gegenüber 2005, als Investoren bereits Immobilien im Wert von 76,7 Mrd. Euro auf der Insel erwarben. In Frankreich stieg das Investitionsvolumen 2006 gegenüber dem Vorjahr sogar um 41 Prozent auf 21,9 Mrd. Euro, in Belgien betrug der Zuwachs gar 149 Prozent auf 4,6 Mrd. Euro.
Stattliche Nettoanfangsrenditen
In Osteuropa sah es hingegen ganz anders aus: In diese Märkte flossen im vergangenen Jahr nicht einmal 10 Mrd. Euro. Deshalb liegen die Preise für osteuropäische Büroimmobilien deutlich niedriger. "Aktuell müssen Käufer dort das 15- bis 17-Fache des Jahresmietertrages bezahlen", sagt Rolf Scheffler, Leiter von Aengevelt Research.
Zu einem ähnlichen Ergebnis kommt auch eine neue Studie des Immobiliendienstleisters Colliers International: Danach liegen die Nettoanfangsrenditen bei Top-Objekten in Prag mit 5,62 Prozent immerhin stattliche 40 Prozent höher als in London - die Maßzahl bezeichnet die Nettomieteinnahmen des ersten Jahres in Prozent des Objektpreises einschließlich der Erwerbsnebenkosten. In der britischen Hauptstadt werden Objekte zu Preisen gehandelt, die dem Käufer nur noch einen Ertrag von knapp vier Prozent ermöglichen, mitunter gar weniger.
In Warschau beträgt die Nettoanfangsrendite im Schnitt 6,25 Prozent, in Bukarest sind es 6,5 Prozent, in Sofia und den baltischen Hauptstädten Riga, Tallinn und Vilnius mehr als sieben Prozent.
Arbeitsplatzverlagerung macht Osten attraktiv
Derzeit profitieren die osteuropäischen Märkte von der Verlagerung von Arbeitsplätzen aus Westeuropa. "Auch in den kommenden Jahren werden Unternehmen weitere Back-Office-Tätigkeiten gen Osten verlagern, wo die Löhne deutlich niedriger sind", sagt Scheffler. Zwar stehen in Warschau, Prag, Sofia und Bukarest Hunderte alter Gebäude aus der sozialistischen Ära leer. Doch diese Bauten können den heutigen Ansprüchen nicht genügen. Entsprechend stark sind 2006 die Leerstände in modernen Bürotürmen gefallen. Nach der Colliers-Studie sank die Leerstandsrate in Prag im Laufe des vergangenen Jahres um 38,4 Prozent auf 7,7 Prozent, in Warschau um 34 Prozent auf 5,4 Prozent. In Bukarest sind derzeit nur 3,1 Prozent aller zeitgemäßen Büroflächen unvermietet, in Tallinn und Vilnius nicht einmal drei Prozent.
Jedoch bergen die osteuropäischen Märkte für Investoren vereinzelt auch deutliche Risiken. "An vielen Standorten werden in großem Umfang spekulativ neue Gebäude hochgezogen", sagt Loipfinger. In Bukarest sind nach Colliers-Berechnungen neue Gebäude mit einer Gesamtfläche von 550.000 Quadratmetern im Bau - das entspricht 74 Prozent des derzeitigen Bestands an modernen Büroflächen: Solche Wetten auf extreme Nachfrageschübe sind riskant.
Allerdings wird auch in Westeuropa tapfer spekuliert: Nach dem von Jones Lang LaSalle (JLL) berechneten FTD-Immobilienindex dürfte es deshalb in den nächsten Jahren zu einer Konsolidierung an den westeuropäischen Büromärkten kommen. "In ganz Westeuropa kommen mehr neue Büroflächen auf den Markt als neue Beschäftigte eingestellt werden", sagt Hela Hinrichs, National Director European Research bei JLL.
