Die Basisanlage vieler deutscher Anlage ist die sicherheitsorientierte Investition in einen geschlossenen deutschen Immobilienfonds. Des Deutschen liebstes Kind ist die Immobilie, da sie Sicherheit verspricht. In Form des Fonds kommen noch gute Renditechancen und steuerliche Vorteile dazu. Investiert wird in ein Objekt, i.d.R. Bürogebäude, Gebäude im Einzelhandel, Lagerhallen, etc.. Ebenfalls ist die Investition in mehrere Objekte zur Kapitalstreuung denkbar.
Wichtige Merkmale für einen optimalen Verlauf der Anlage sind natürlich die Lage der Immobilie, die u.a. auch den späteren Verkauf mit beeinflusst. Ein günstiger Einkaufspreise sowie bonitätsstarke (liquide) Mieter sind weitere wichtige Erfolgsfaktoren. Der deutsche Markt kann, bezogen auf die Lage, in ausgesuchten Regionen als sehr solide bezeichnet werden. Zyklen gibt es sicherlich auch dort.
Historisch gesehen erwirtschaftet der deutsche Immobilienmarkt im Vergleich zu den europäischen Nachbarn Renditen im unteren Drittel. Mit durchschnittlich rund 5% Nachsteuer-Rendite liegt der Ertrag für den Anleger allerdings noch immer weiter vor den Alternativen (z.B. langfristige Zinsanlagen wie Schuldverschreibungen), die in der Nachsteuer-Betrachtung deutlich niedrigere Erträge für den Anleger aufweisen.
Wie jede wirtschaftliche Kalkulation wird auch bei einem Immobilienfonds von einer zukünftigen Entwicklung ausgegangen. Allzu euphorische Erwartungen, die sich in der Planrechnung im ersten Moment als hohe Ausschüttungen darstellen, müssen bei Abweichungen revidiert werden - die Folge: Ausschüttungen müssen teilweise reduziert oder ganz gestrichen werden. Um dies zu verhindern sollten Sie auf eine konservative Prognoserechnung achten, die nachweislich gute und sicherheitsorientiert kalkulierende Initiatoren einbauen.
Zusammenfassung der Erfolgsfaktoren:
- Die Lage der Immobilie ist von entscheidender Bedeutung
- genug Liquidität während der Vermietungsphase
- Guter Mietermix bzw. sehr gute Einzelmietverhältnisse
- langjährige Erfahrung des Initiators mit sehr guter Leistungsbilanz
- wirtschaftlich seriöse und nachvollziehbare Kalkulation
- günstiger Kaufpreis der Immobilie bzw. konservative Verkaufskalkulation
Marktverhalten:
Verschiebung der Schwerpunkte
Die Investitionsschwerpunkte in Europa scheinen sich zu verschieben. Cushman & Wakefield sieht den Anteil Deutschlands, Frankreichs und einiger osteuropäischer Schwellenländer am Gesamtvolumen wachsen und dafür den Anteil Großbritanniens von 50 auf 40 Prozent sinken. Hier schimmert der starke Euro durch. Mehr als die Hälfte aller Immobilieninvestments entfielen auf Büroimmobilien, 28 Prozent auf Einzelhandelsimmobilien. Deutschland könnte in diesem Jahr sogar zum ersten Mal mit der sprunghaften Zunahme des Kapitalzuflusses von mehr als 60 Prozent Großbritannien einholen, wo sich der Zufluss um knapp 40 Prozent vermindert hat.
Die Investitionsschwerpunkte in Europa scheinen sich zu verschieben. Cushman & Wakefield sieht den Anteil Deutschlands, Frankreichs und einiger osteuropäischer Schwellenländer am Gesamtvolumen wachsen und dafür den Anteil Großbritanniens von 50 auf 40 Prozent sinken. Hier schimmert der starke Euro durch. Mehr als die Hälfte aller Immobilieninvestments entfielen auf Büroimmobilien, 28 Prozent auf Einzelhandelsimmobilien. Deutschland könnte in diesem Jahr sogar zum ersten Mal mit der sprunghaften Zunahme des Kapitalzuflusses von mehr als 60 Prozent Großbritannien einholen, wo sich der Zufluss um knapp 40 Prozent vermindert hat.
Die Immobilienmärkte in Deutschland haben mit der Rolle als „Investor’s Darling“ aber auch ihren Charakter verändert. Zum einen sind Standorte ins Blickfeld internationaler Investoren gerückt, die in Deutschland bislang als zweitklassig angesehen wurden. So erhöhte vor allem der Kauf von Immobilien für Fach- und Supermärkte in kleineren Städten die Akzeptanz dieser Standorte auch bei anderen Investoren. Zum andern haben die Aktivitäten großer und kleiner Beteiligungsgesellschaften zu Untersuchungen über Standortqualitäten in Deutschland geführt, wie sie zuvor undenkbar waren. Zugleich hat sich die Transparenz und die Professionalität auf den Immobilienmärkten spürbar erhöht und den überwiegend regional tätigen Immobiliengesellschaften in Deutschland gezeigt, welche Potenziale auf den Märkten schlummern. Dadurch entwickelte sich eine neue Qualität im Umgang mit Immobilienanlagen und wurden neue Wege bei der Finanzierung beschritten. So orientiert sich die Finanzierung von Immobilieninvestments inzwischen sehr viel stärker an den Gesetzmäßigkeiten des Kapitalmarktes. Und dieses Rad wird wohl auch nicht mehr zurückgedreht werden.
Hier erhalten Sie eine aktuelle Übersicht und den Vergleich verschiedener von uns empfohlener Immobilienfonds Deutschland
