Immobilienfonds, die im Ausland investieren, haben im Unterschied zu Immobilienfonds in Deutschland einige interessante Merkmale. Der deutsche Anleger kann dort höhere Renditen erwarten, auch sind die Erträge weitestgehend steuerlich optimiert und belasten damit nicht seinen Sparerfreibetrag.
Derzeit werden Immobilienstandorte bzw. Länder wie die USA, England, Frankreich, Österreich und Osteuropa angeboten, die entsprechend gute Renditen und Wachstumschancen bieten. Neuerdings öffnen sich auch Märkte wie Australien und Singapur dem deutschen Anleger. Der Anleger profitiert durch die Investition in ausländische Immobilioenfonds von Freibeträgen im jeweiligen Staat sowie von überwiegend niedrigeren Steuersätzen vor Ort. Die für den Anleger wichtige Nachsteuerrendite liegt daher im Vergleich zu deutschen voll steuerpflichtigen Anlagen erheblich höher.
Bei einer Anlage in eine Immobilie außerhalb der EURO-Zone bestehen neben den vorgenannten Vorteilen auch landestypische Risiken, alleine schon aufgrund der jeweiligen Landeswährung. Die Auslandswährung (z.B. US-$, Can-$, CHF, etc.) bedeutet daher Chance und Risiko für den Anleger.
Initiatoren, die eigene Investment-Teams vor Ort unterhalten, sollten daher bevorzugt werden. Die Einbindung ausländischer Partner vor Ort erhöht noch einmal die Kompetenz vor Ort.
Zusammenfassung der Erfolgsfaktoren:
- Erfahrener Initiator mit eigenem Team bzw. exzellenten Partnern vor Ort
- Attraktive Immobilienlage mit guten Verkaufsperspektiven (Lage, Lage, Lage)
- Günstiger Kaufpreis und konservativ angenommener Verkaufspreis
- Bonitätsstarker Mieter, guter Mietermix
- Nachhaltigkeit der Prognoserechnung
- Konservative Einnahmen- und Ausgabenrechnung
Marktverhalten:
In 2006 wurden insgesamt EUR 26 Mrd.* in kontinentaleuropäische Handelsimmobilien investiert, entsprechend einem Zuwachs von 77 % im Einjahresvergleich (Gesamtvolumen 2005: EUR 14,7 Mrd.) und mehr als dreimal so viel wie in 2004. Allein das vierte Quartal 2006 kam auf ein Volumen von rund EUR 10 Milliarden (fast 40 % des Jahresvolumens).
In den letzten zwölf Monaten war die Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien in ganz Europa ungebrochen, insbesondere in Deutschland, Spanien, Polen und Italien. Das Investoren-Interesse verlagert sich aber auch weiter nach Osten. In der Türkei, Russland, der Ukraine, Kroatien und in den neuen EU-Mitgliedsstaaten Rumänien und Bulgarien fanden die ersten Transaktionen.
Deutschland bleibt auch im laufenden Jahr der Markt mit dem größten Volumen in Kontinentaleuropa. Einige Investoren werden ihren Gewinn mitnehmen wollen und deshalb Objekte aus ihrem Bestand veräußern. In den etablierten westeuropäischen Märkten wird es mehr Käufer geben, deren Suche nach Ertragswachstums- und Asset Management-Gelegenheiten sie nach Osten und Süden führt. „Die wichtigsten Motoren dieser geografischen Diversifizierung sind also Renditeunterschiede und Wertsteigerung durch aktives Asset Management. Russland wird dabei 2007 der am schnellsten wachsende Einzelhandels-Investmentmarkt sein“, so Richard Bloxam, European Director und Co-Head Retail Capital Markets.
Größter Einzelhandelsimmobilien-Investor in 2006 war ING Real Estate Investment Management. Auf diesen Investor entfielen 6 % des Gesamtvolumens und 9 % des Shopping-Center Volumens. Dabei waren Einkaufszentren in Südeuropa besonderer Schwerpunkt von ING.
